Ne plaća račune, a neće da napusti stan: Kako se izboriti sa lošim podstanarom

Najkraći odgovor na pitanje iz naslova - kako se izboriti sa lošim podstanarima je: "Teško".
To potvrđuje i Dragan Cvijetićanin, predsednik Udruženja stanodavaca Srbije, koji za portal N1 kaže da su stanodavci na neplaćanje stanarine i uništavanje imovine već navikli. Problem je upravo situacija koja se desila i Jeleni Čezi, a o kojoj je N1 već izveštavao. Njena porodica, naime, već dve godine bezuspešno pokušava da iseli podstanare kojima je izdala kuću u Zemunu. Obraćala se policiji i slučaj je pred sudom. Za to vreme, kako navodi, gomilaju se neplaćeni računi, ništa se ne rešava, a ona - štrajkuje ispred svoje kuće.

"Povodom situacija u kojima stanodavci tuže zakupce jer neće da napuste stan naše udruženje veoma malo može da učini. Ukazujemo da je neophodna promena zakonskih osnova, jer je vlasnik nekretnine često u lošijem poloaju nego zakupac stana", navodi Cvijetićanin.

Nekada je, dodaje, Zakon o lokalnoj samoupravi predviđao da opštine imaju posebno odeljenje koje se bavi iseljenjem nezakonito useljenih stanara ili onima kojima je istekao pravni osnov da žive u nečijoj nekretnini. Sada, kaže, to ne postoji - od opštine do opštine nema organa koji se bavi iseljenjem.  

"Nemamo kome da se obratimo u tim situacijama. Lokalna samouprava iseljava bespravno useljene građane ili one kojima je istekao status zakupca jedino ako je vlasništvo te nekretnine opština ili država. Kada je reč o privatnom stanu - ljudi su prepušteni sami sebi", navodi sagovornik portala N1.

Stanodavci su, kaže, oguglali na neplaćanje stanarine i ruiniranje stvari iz stana. To im je, dodaje - svakodnevica.

"Ali, jako veliki problem je što stanodavci nemaju pristup svojoj nekretnini. To je veliki i još nerešen problem", dodaje Cvijetićanin.

Na to je, dodaje on, ovo udruženje više puta ukazivalo i sve je, kaže - ostalo na praznoj priči.

"Srbija je jedna od retkih zemalja koja nema zakon o zaštiti privatne imovine - tu ne mislim samo na stanodavce. I merodavniji od nas su ukazivali da ovaj problem i ništa se nije promenilo", kaže sagovornik portala N1.

Šta sadrži ugovor o zakupu

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, u članu 70, propisuje šta mora da sadrži ugovor o zakupu - podatke o stanu, način plaćanja zakupnine i drugo.

"On mora da bude u pisanom obliku, a zakon jasno određuje da je obavezan rok za iseljenje - 90 dana", kaže Cvijetićanin.

Taj ugovor, kaže, često ide na štetu stanodavaca.

"Vi kad sklopite ugovor podstanaru dajete pravni osnov da bude u tom stanu. Problem je kada mu date otkaz ili pokušate da mu date otkaz jer nije ispunjavao svoje ugovorne obaveze. On se tada, što je nonsens, poziva upravo na taj ugovor koji sam krši neplaćajući račune ili ruinirajući prostor na primer. Onda mi imamo problem da dokažemo da je on bespravno useljeno lice u tom stanu. Najveći problem je dokazati da mu je otkaz zakupa uručen i dokazati od kada počinje da teče otkazni rok", navodi Cvijetićanin.

Stanodavci takve podstanare zovu telefonom, dolaze im na vrata - ali oni neće da se odazovu, niti da vrata otvore. Izbegavaju svaki susret sa stanodavcem.

"Neću da izađem iz stana, tuži me, kažu nam", navodi Cvijetićanin.

Navodi nam primer stanodavaca koji su svojim zakupcima obaveštenje o otkazu slali poštom sa povratnicom, kako bi imali dokaz da ga je zakupac dobio.

"Ne zna se kako da se zakupcu uruči otkaz da bi bio zakonski validan", ističe naš sagovornik.

Šta stanodavac može da preduzme u zaštiti svoje imovine?

Prema rečima sagovornika - malo toga.

"Zakon više štiti uzurpatore - ne postoji taj organ za prinudno iseljenje, jer je u pitanju privatno vlasništvo, a ne državno ili opštinsko. Jedino što stanodavac može da uradi u slučaju da zakupac neće da izađe iz stana je da započne sudski proces koji može da traje jako dugo. A šta se dešava za sve to vreme? Zakupac je u mom stanu, ne plaća račune, ruinira stan, ja plaćam račune umesto njega - jer ako ne platim, pošto je u pitanju moja nekretnina - doći će izvršitelj da pleni moju imovinu", slikovito objašnjava naš sagovornik.

Na žalost, konstatuje, oni koji rade u skladu sa zakonom mogu da prođu mnogo lošije nego oni koji ga ne poštuju, što je, ocenjuje - "totalno van svake logike".

Osam različitih podstanara na istoj adresi

Sklapanjem ugovora sa zakupcem stana, on za prebivalište u svoju ličnu kartu upisuje adresu vlasnika nekretnine.

To za stanodavce, navodi naš sagovornik, može da bude dodatni problem, iz više uglova.

Naime, Cvijetićanin navodi da je lično bio u situaciji da u jednom trenutku na svom stanu ima upisano prebivalište - osam različitih zakupaca!

"Kada se isele i ne prijave na drugoj adresi, oni i dalje u ličnoj karti imaju adresu mog stana. U jednom trenutku imao sam osam prijavljenih lica na mojoj nekretnini. Srećom, u međuvremenu je zakonski omogućeno da im, kako se to kaže - pasiviziram adresu. To znači da kao stanodavac odem u MUP, dokažem da sam vlasnik prilaganjem izvoda iz katastra, dokaza o uplati poreza na imovinu i dr. Potom policija izlazi na teren da utvrdi činjenice i ako se steknu uslovi MUP u svom sistemu označajva da taj i taj više ne stanuje na mojoj adresi. On ima pasiviziranu adresu u evidenciji MUP-a, iako mu u ličnoj karti i dalje stoji moja adresa", objašnjava Cvijetićanin.

Izvršitelj zbog tuđeg duga

A to stanodavcima, kako navodi, može znatno da pomogne kada dođu u situaciju da im izvršitelji plene imovinu zbog - dugova tog istog podstanara.

"Po Zakonu o izvršenju izvršitelj može na adresi na kojoj živi dužnik da pleni imovinu i sprovodi postupak prinudne naplate. Bez obzira što je to imovina stanodavca. Ako se ne reaguje brzo, uloži takozvani prigovor treće strane - stanodavac može da ostane bez svoje imovine. Lično sam dva puta imao takav slučaj - moja stanarka ostala je dužna za kozmetiku koju je naručila, pa je naplata išla preko izvršitelja. I drugi put sam bio u toj situaciji kad je moj bivši zakupac podigao kredt koji nije vraćao, pa je banka pokrenula sistem naplate preko izvršitelja. Tu je jako važno znati da se dug vezuje za adresu stanovanja dužnika. Ja sam ove dve situacije, posle puno utrošenog vremena i živaca, odlazaka kod izvršitelja, pa u MUP, u banku, tragajući za bivšim zakupcem... rešio pozitivno. Ali sam izvršitelj mi je rekao - stanodavce je lakše naći, vi ste manje mobilni nego zakupci, plenimo stvari na adresi na kojoj je dužnik prijavljen da živi, a vi možete posle da - tužite njega", naveo je Cvijetićanin.

U procesu dokazivanja u slučaju prinudne naplate izvršitelja lakše je, kaže, dokazati da taj zakupac nije na vašoj adresi kada ste u MUP-u prijavili da ne živi tu i kad mu je adresa pasivizirana.

Ugovor na neodređeno ili ne

Porodica iz Zemuna, koja je bila povod ove priče, sa svojim podstanarom je sklopila ugovor na neodređeno vreme uz odredbu da zakup može da se raskine bilo kada.

"Obavezan je zakonski rok za iseljenje od 90 dana. Čak i kad ne plaća kiriju i ruinira vašu imovinu, vi morate da ga obavestite o otkazu zakupa 90 dana ranije. Pokušali smo da izdejstvujemo izmenu zakona da se razlikuju dve vrste otkaza zakupa - sporazumno kada se zakup raskida voljom bilo stanodavca ili zakupca, kada može da ostane još 90 dana, i drugi, kada vam zakupac ne plaća i ruinira imovinu. To jednostavno ne sme zakonski da se tretira na isti način", zaključuje Dragan Cvijetićanin.

On ističe da je uvek bolje zaključiti ugovor o zakupu na određeni rok.

"Bolje ga je i stalno produžavati sa dobrim zakupcem, nego zaključiti na neodređeno. Ako zakupac krši odredbe ugovora, onog trenutka kad mu istekne rok na koji je sklopljen, nema više osnova da boravi u tom stanu. U protivnom, jako je teško dokazati da ste mu uručili obaveštenje o otkazu zakupa od 90 dana", kaže sagovornik portala N1.