Procenitelj nekretnina: "Ili ste trudni, ili niste, ne možete biti malo trudni - isto je i sa tržištem nepokretnosti, ili je regulisano, ili nije"

Tokom drugog tromesečja u Srbiji je 30.495 stanova, kuća, parcela zemljišta, garaža, poslovnog prostora i drugih nepokretnosti promenilo vlasnika. Ukupna vrednost tih kupoprodajnih ugovora je, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, 2,2 milijarde evra.

Od toga se 3.123 kupoprodajna ugovora odnosi na takozvano delimično regulisano tržište nepokretnosti, u vrednosti od 369,7 miliona evra.

Šta je delimično regulisano tržište?

Po RGZ-u, delimično regulisan sistem tržišta nepokretnosti obuhvata promet nepokretnosti koje nisu upisane u katastar nepokretnosti i koji je samo delimično regulisan propisima.

"Za razliku od regulisanog tržišta, postupci utvrđivanja prava i upisa ovih nepokretnosti su složeniji, a rokovi za njihovo rešavanje nisu precizno definisani", ukazuje RGZ.

Procenitelj nekretnina Milić Đoković na pitanje šta je predmet prodaje na tom tržištu odgovara da se već nekoliko godina "bore sa katastrom" da im objasni šta je to delimično regulisano tržište.

"Oni to računaju kao objekte koji su u izgradnji, koji još nisu dobili upotrebnu dozvolu. Po toj logici, ova dva najveća naselja - Beograd na vodi i EXPO pripadaju delimično regulisanom tržištu, jer nemaju upotrebnu dozvolu. Iz tog razloga je tako veliki promet. Dakle, svi stanovi u novogradnji koji su završeni ispod 100 odsto, ulaze u tu kategoriju", navodi Đoković za portal N1.

Po našem pravu, dodaje, ne može da se kaže da je nešto "delimično" regulisano.

"Ili je regulisano, ili nije regulisano. Da se našalim: ili ste trudni, ili niste trudni. Ne možete da budete pomalo trudni. Tako da - to delimično regulisano tržište je po njima (katastru) sve ono što je u gradnji (a ima dokumentaciju)", navodi.

Nije isto što i sivo tržište

Đoković ističe da delimično regulisano tržište nikako nije isto što i sivo tržište.

"Sivo tržište obuhvata sve ono što nema dokumentaciju", ukazuje naš sagovornik.

Pitanje je, dodaje, kako će biti tretirani objekti upisani u katastar po 'Svoj na svome' zakonu.

Oni od papira imaju "skoro ništa ili ništa", a računaju se, kaže - da su regulisani.

"A oni koji imaju kompletnu papirologiju i sada se nalaze pred useljenjem, tj. praktično pred dobijanjem upotrebne dozvole - oni se računaju kao delimično regulisano tržište. Naopako, ali tako je", navodi.

Njemu je, kaže, stoprocentno jasno na šta RGZ misli kada kaže delimično regulisano tržište, ali mu nije jasno - zašto se ne popravi ta terminologija.

"Da se kaže, recimo, objekti u izgradnji, objekti bez upotrebne dozvole, objekti završeni preko 80 odsto… Kategorija mogu da budu i objekti iz ozakonjenja, pa objekti iz legalizacije, pa svoj na svome objekti, itd… I onda se ne bi zbunjivao narod. Ovako, običnom čitaocu izveštaja o tržištu nepokretnosti se čini da je 15 odsto tržišta u sivoj zoni, jer čim kažeš da je delimično reulisano, ljudi pomisle da nije uopšte", zaključuje Milić Đoković.

Promet najveći u novogradnji

U drugom kvartalu 2026. godine na delimično regulisanom tržištu u Srbiji zaključeno je 3.123 kupoprodajna ugovora, što je za 13,5% manje nego u istom periodu 2025. godine, naveo je RGZ u Izveštaju o stanju na tržištu nepokretnosti u drugom kvartalu 2026.

Ukupna vrednost prometa iznosila je 369,7 miliona evra, uz međugodišnje smanjenje od 2,1% .

Najveći promet na delimično regulisanom tržištu odvija se u novogradnji, tj. na takozvanom primarnom tržištu.

RGZ, naime, razlikuje primarno i sekundarno tržište.

Primarno tržište praktično, predstavlja novogradnju - novoizgrađene, nepokretnosti u izgradnji i nikad korišćene nepokretnosti, odnosno „kupoprodaje od investitora“, dok sekundarno tržište obuhvata postojeće nepokretnosti koje su već bile predmet prometa na tržištu nepokretnosti.

Na delimično regulisanom primarnom tržištu u drugom kvartalu 2026. godine zaključeno je 2.589 ugovora, što je za 9,9% manje nego u istom periodu 2025. godine.

Vrednost prometa iznosila je 279,6 miliona evra, odnosno 0,1% više u odnosu na drugi kvartal 2025. godine.

"Kada se posmatra učešće delimično regulisanog primarnog tržišta u ukupnom primarnom tržištu, u drugom kvartalu 2026. godine je na nivou Republike Srbije iznosilo 37% u odnosu na broj ugovora i 39% u odnosu na vrednost prometa", ukazuje RGZ.

Najveći broj sklopljenih kupoprodajnih ugovora na delimično regulisanom tržištu nepokretnosti u drugom kvartalu 2026. godine dostavljenih od strane javnih beležnika je na području Drugog osnovnog suda u Beogradu (teritorije gradskih opština: Voždovac, Čukarica, Rakovica i Grocka) – 448 ugovora.

Najveći obim novčanih sredstava na delimično regulisanom tržištu je, kako je naveo RGZ, na području Prvog osnovnog suda u Beogradu (teritorije gradskih opština: Vračar, Zvezdara, Palilula, Savski venac i Stari grad) sa oko 98,4 miliona evra.

Regulisano, delimično regulisano i neregulisano: Šta kaže RGZ

Republički geodetski zavod je u maju 2023. prvi put objavio Izveštaj o regulisanom i delimično regulisanom sistemu tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji sa podacima za 2022. godinu (Izveštaj).

U njemu navodi da postoje tri vrste sistema tržišta nepokretnosti:

• regulisan sistem tržišta nepokretnosti
• delimično regulisan sistem tržišta nepokretnosti i
• neregulisan sistem tržišta nepokretnosti.

Regulisan sistem je regulisan zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nepokretnosti mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostali nameti koji proizlaze iz kupoprodajnih transakcija sa nepokretnostima.

U ovom sistemu, sve nepokretnosti, koje su predmet kupoprodaje, upisane su u katastar nepokretnosti.

Zahtevi za upis u katastar nepokretnosti koje se nalaze na regulisanom tržištu, prema navodima RGZ - rešavaju se u zakonskom roku od pet radnih dana.

"Delimično regulisani sistem tržišta nepokretnosti, obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar nepokretnosti i koji je samo delimično regulisan zakonima i uredbama. U praksi, to znači da, iako postoje propisi koji uređuju određene aspekte, vrlo često proces utrđivanja prava, proces upisa, proces zaštite učesnika na tržištu nepokretnosti, proces finansiranja od strane finansijskih institucija i dr. nisu u potpunosti regulisani", objašnjava RGZ.

Najčešći razlozi su, navodi se, da dokumentacija nije podobna za upis u katastar nepokretnosti, "odnosno nedostaje neki obavezni element za upis u katastar nepokretnosti u skladu sa važećim zakonom, dokumentacija nije predata za upis ili dokumentacija nastala prilikom utvrđivanja prava nije sprovodiva".

"U ovim slučajevima rokovi za rešavanje ne mogu biti precizno definisani jer nepokretnosti koje se nalaze na delimično regulisanom tržištu imaju veoma kompleksne i komplikovane procedure za utvrđivanje prava vlasništva", ističe se u izveštaju.

Na kraju, neregulisan sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima i regulativama koje regulišu tržište nepokretnosti i koje nisu upisane u katastar nepokretnosti.

"Ovakve nepokretnosti su van kontrole nadležnih institucija, pri čemu su kupci često izloženi riziku od prevare, i kupac može biti neinformisan o pravnom statusu nepokretnosti koju kupuje. Zahtevi za upis prava vlasništva za nepokretnosti iz neregulisanog tržišta, dostavljaju se službama za katastar, po službenoj dužnosti, od strane organa lokalnih samouprava nakon završetka postupka ozakonjenja i oni se rešavaju u zakonskom roku", pojašnjava RGZ.